Založ si blog

Čo sa na katastri deje s vašou zmluvou?

Veľa ľudí sa už stretlo s predajom bytu, či domu, ale netušia ako kataster pracuje. Preto sme sa rozhodli krok po kroku popísať postup katastra pri predaji nehnuteľnosti.

 

Ak niekto prevádza nehnuteľnosť (t. j. predáva, daruje, či zamieňa), musí o tom vyhotoviť zmluvu a v dvoch kusoch ju predložiť katastru, aby zapísal nového vlastníka. Zmluvu väčšinou napíše právnik, alebo realitka, potom sa „papiere” odovzdajú katastru a čaká sa na zápis nového vlastníka, t. j. na vklad. Vklad je nevyhnutnou podmienkou na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (platí to pre zmluvné prevody, nie pre dedenie, dražby a pod.) a uskutočňuje ho štátny orgán spravujúci kataster – katastrálny odbor okresného úradu.

Predtým ako sa vklad vykoná, musí byť najprv povolený. Povoliť vklad možno len po splnení zákonných podmienok a uskutočnení predpísaných úkonov. Proces, ktorý vedie k povoleniu vkladu sa nazýva „konanie o návrhu na vklad“ Uvedené konanie sa skladá z viacerých štádií a zúčastňuje sa na ňom niekoľko zamestnancov okresného úradu. Ako prebieha?

 

Prijatie zmluvy

Konanie o návrhu na vklad sa začína predložením zmluvy katastru. Ako vyplýva z názvu konania, zmluva sa katastru predkladá spolu s návrhom na vklad (ako jeho príloha). Bez ohľadu na to, či návrh zašleme poštou, alebo ho zanesieme osobne na podateľňu, poverený pracovník katastra musí návrh opečiatkovať a vyznačiť dátum, hodinu a minútu doručenia. Čas doručenia je rozhodujúci pre poradie zápisov. Ak by bolo na zápis predložených viacero zmlúv týkajúcich sa rovnakej nehnuteľnosti, zapíše sa najprv tá, ktorá bola doručená skôr.

 

Zaevidovanie návrhu, vyznačenie plomby a pridelenie veci

Po vyznačení času doručenia pracovník podateľne zaeviduje návrh pomocou aplikácie (počítačového programu), ktorá pridelí návrhu číslo konania. Konania o návrhu na vklad sa označujú písmenom V, poradovým číslom a rokom doručenia (napr. konanie č. V 245/2014). Pre každý návrh na vklad podateľňa založí nový spisový obal, do ktorého sa ukladajú všetky listiny súvisiace s konaním.

plombaNajneskôr nasledujúci pracovný deň od doručenia návrhu na vklad sa na liste vlastníctva vyznačí plomba pri každej prevádzanej nehnuteľnosti. Plomba informuje verejnosť o tom, že ohľadne dotknutých nehnuteľností prebieha vkladové konanie a údaje katastra sa pravdepodobne čoskoro zmenia. Táto informácia má význam napríklad pre potencionálnych kupcov nehnuteľnosti, pre spoluvlastníkov a pod.. Vyznačenie plomby obsahuje slovo „plomba“ a číslo konania (napr.: PLOMBA V 245/2014). O vyznačenej plombe sa môžeme presvedčiť aj na webovej stránke katasterportal.sk (obrázok vpravo). Na katastrálny portál sa však údaje dostávajú s časovým oneskorením, preto aktuálne a spoľahlivé údaje získame len na okresnom úrade.

Po vyznačení plomby sa spis pridelí niektorému z „vkladárov“ na vybavenie. Vkladár je zamestnanec okresného úradu, ktorý má osobitné znalosti z oblasti práva a získal osvedčenie o spôsobilosti rozhodovať o návrhu na vklad (osvedčenie vydáva Úrad geodézie, kartografie a katastra SR).

 

Posúdenie zmluvy a iných významných skutočností

Najdôležitejšou časťou konania o návrhu na vklad je posúdenie zmluvy. Vkladár (obvykle je to právnik) musí preskúmať najmä súlad zmluvy so zákonmi (jej platnosť), spôsobilosť na zápis do katastra (náležitosti podľa § 42 Katastrálneho zákona) a musí skúmať aj oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou, t. j. či konkrétna osoba má pravo nehnuteľnosť predať, darovať, alebo zamieňať. Každý zmluvný prevod musí spĺňať rôzne zákonné podmienky, ktoré závisia od toho, čo, kto a komu prevádza. Podmienky na predaj bytu sú iné ako podmienky pri predaji poľnohospodárskeho pozemku a pod.. Zmluva môže byť spísaná na jednej strane, ale aj na dvadsiatich stranách – obmedzenie neexistuje. Na niektorých okresných úradoch musí vkladár za mesiac posúdiť aj 150 (!) zmlúv a o každej vydať rozhodnutie.

Okrem zmluvy okresný úrad posudzuje aj návrh na vklad, najmä či obsahuje povinné náležitosti a prílohy (napr. dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený inou osobou).

Počas konania o návrhu na vklad sa môžu objaviť skutočnosti, pre ktoré musí byť konanie podľa zákona prerušené (§ 31a Katastrálneho zákona). Ide najmä o prípady, keď je potrebné, aby účastníci konania odstránili nedostatok v zmluve, alebo v návrhu. Konanie je potrebné prerušiť aj vtedy, ak prebieha konanie o predbežnej otázke (napr. súdne konanie o určení vlastníka nehnuteľnosti), nebol zaplatený správny poplatok, alebo exekútor zakázal s nehnuteľnosťou nakladať.

 

Rozhodnutie o návrhu na vklad

Ak sú podmienky na povolenie vkladu splnené, vkladár vyhotoví rozhodnutie o povolení vkladu. Ak podmienky splnené nie sú, vyhotoví sa rozhodnutie o zamietnutí návrhu. Konanie o návrhu na vklad sa môže skončiť aj tretím spôsobom, a to rozhodnutím o zastavení konania v prípadoch podľa § 31b Katastrálneho zákona. Každé rozhodnutie musí byť opečiatkované a podpísané vkladárom (ukážka rozhodnutia).

 

Vklad

Ak sa vklad povolil, rozhodnutie sa predloží na zápis zapisovateľovi, ktorý na jeho základe vykoná vklad, t. j. do listu vlastníctva zapíše nového vlastníka uvedeného v zmluve. Až týmto zápisom nový majiteľ nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti.LVA

LV

Doručovanie rozhodnutia, archivácia spisu

Rovnopis rozhodnutia o návrhu na vklad sa doručí všetkým účastníkom konania. V niektorých prípadoch Katastrálny zákon umožňuje účastníkom konania podať proti rozhodnutiu odvolanie.

Keď sa okresnému úradu vrátia doručenky a nik nepodá proti rozhodnutiu odvolanie, spisový materiál sa uloží do archívu (tzv. registratúrneho strediska) katastrálneho odboru okresného úradu. Jeden kus zmluvy sa založí do zbierky listín.

 

Na záver

Vyššie opísaný postup sa nevzťahuje len na prevod nehnuteľnosti, ale aj na zápisy podľa záložných zmlúv, zmlúv o zriadení vecného bremena a zmlúv o zriadení predkupného práva. Vkladové konanie možno uskutočniť aj elektronicky, avšak v súčasnej dobe je táto možnosť občanmi využívaná len minimálne, keďže len málo z nich má prostriedky na vyhotovenie zaručeného elektronického podpisu, ktorým by elektronickú zmluvu podpísali.

Okresný úrad ako každý štátny orgán môže postupovať iba tak, ako mu to umožňuje zákon a ostatné právne predpisy. Podrobnosti o vyššie opísanom postupe nájdete v Katastrálnom zákone č. 162/1995 Z. z. a vo vyhláškach č. 461/2009 Z. z. a č. 22/2010 Z. z..

 

Ako čítať v liste vlastníctva?

03.08.2015

Z údajov katastra sa môžete dozvedieť dátum susedových narodenín, či má hypotéku, je ženatý, alebo či má dlhy. Tí menej zvedaví údaje katastra využijú najmä vtedy, keď chcú kúpiť viac »

Ako čítať katastrálnu mapu

25.03.2015

V súčasnosti má veľa obcí a miest na internete uverejnenú svoju katastrálnu mapu na webe www.katasterportal.sk, alebo na stránke http://mapka.gku.sk/mapovyportal/. Veľa ľudí si tak môže skontrolovať viac »

Ako a prečo predávať bez realitnej kancelárie?

13.02.2015

Negatívne skúsenosti s realitkami sú také časté, že je menej riskantné hľadať kupca svojpomocne. V ďalšom texte sú popísané nevýhody predaja cez realitnú kanceláriu a základný návod viac »

odpočúvanie, počítač, informatik, internet, kancelária

Der Spiegel: Nemecká tajná služba monitorovala zahraničných novinárov

24.02.2017 20:12

Nemecká Spolková spravodajská služba (BND) sledovala zahraničných novinárov vrátane tuctu pracovníkov britskej stanice BBC.

viktor orbán, orbán, maďarsko,

Dvojakú kvalitu potravín skúmajú už aj Česi a Maďari

24.02.2017 20:00

Maďarská vláda oznámila, že dala preveriť podozrenie na dvojaké štandardy pri kvalite sto druhov potravín, ktoré v Maďarsku predávajú zahraničné obchodné reťazce.

fico

Fico: Kiska má vymenovať troch chýbajúcich ústavných sudcov

24.02.2017 19:24

Vymenovať nových sudcov ústavného súdu má Kiska z tých kandidátov, ktorých už schválil parlament. Uviedol to premiér Fico.

Peniaze, jen, libra, dolár euro

Celosvetový štátny dlh dosiahne nové maximum 44 biliónov USD

24.02.2017 18:26

Celková výška štátneho dlhu vo svete tento rok dosiahne nové rekordné maximum viac ako 44 biliónov dolárov.

Ondrej Halama

Blog o katastri nehnuteľností.

Štatistiky blogu

Počet článkov: 7
Celková čítanosť: 71594x
Priemerná čítanosť článkov: 10228x

Autor blogu

Kategórie